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作為京東集團供應鏈生態係統的基石，京東產發憑借與生俱來對商流和物流的深刻洞察及獨特的產業資源整合能力，在服務消費需求及促進地方經濟轉型方麵具有獨特優勢和強有力的支撐。
觀點網2024年，逐漸複蘇的物流倉儲行業還有多少企業能募集大額資金？機構投資方的信心又來源於何處？
這時，京東產發提供了一個樣本。
近日，京東智能產發股份有限公司宣布其第五支核心型物流基礎設施基金完成募集，總投資規模約為50億元人民幣。據悉，這是2024年國內物流不動產領域募集規模最大的一支基金。
對京東產發而言，通過基金化業務，能夠有效地將項目開發、運營管理和退出串聯成閉環，最終構建以資本循環為核心的商業模式；對投資人來說，優質物流倉儲項目出租率高、運營穩定性強，具備長期投資價值。
從實體經濟發展來看，物流行業是支撐實體經濟發展的重要基礎，倉儲作為物流必要載體，是支撐實體經濟的重要基礎設施。
京東此次人民幣基金募集，讓更多機構資金得以進入物流倉儲行業，有利於實體經濟發展，更好地支撐地方產業升級和經濟規模化發展。
讓資本循環起來
京東產發此次發行的最新人民幣基金，誰拿到了投資？資金又將投向哪裏？
據悉，此次京東產發與首批不動產私募投資基金管理人 - 鼎暉投資建立合作，雙方依靠著各自在基金管理、資產管理方麵的高度專業性，以雙合夥人（Co - GP）模式管理該基金，並成功引入數家新的國內知名、領先的保險機構作為基石投資人暨戰略合作夥伴。
此基金將投資位於大灣區、長三角等核心城市戰略集群的7處高品質、高標準物流園區，助力電商零售、新能源汽車等行業龍頭企業進一步提升供應鏈效率，堅持服務實體經濟戰略，促進服務消費高質量發展。
觀點新媒體了解到，這是京東產發自2023年與國內保險機構合作基金業務後的又一次突破，進一步拓展了國內保險機構投資人網絡。事實上，公司自2019年就開始尋求與不同類型的境內外機構投資人建立合作關係，設立並發行多支核心收益和機會型私募基金，獲得包括境外主權基金、國際知名投資機構的高度認可。
京東智能產業園ⷥ𑨂‡慶
京東產發的業務版圖已跨越國界，覆蓋全球，管理著約250項現代化基礎設施園區，其中東南亞與歐洲地區即涵蓋39個項目，總管理麵積超過2,500萬平方米，資產管理規模超過1,000億人民幣。在國內，公司構建的倉儲物流基礎設施網絡密布，廣泛覆蓋29個省級行政區，精準觸及所有核心物流節點，確保物流服務的全麵覆蓋與高效運作。
從業務模式來看，京東產發通過投資開發倉儲設施，並向第三方物流、零售商、製造商等企業提供現代化標準倉庫、一體化智能產業園、數據中心、光伏新能源等基礎設施建設與運營的綜合解決方案，從中獲得租金收入和管理費收入。
但重資產的倉庫投資周期長。通過私募基金平台，京東產發能夠代表其資本合作夥伴，通過自身的網絡積極尋找基礎設施收購機會，而後通過積極管理基金擁有的資產來提升價值，從而獲得管理費等收入，亦能夠將資產負債表上的物業出售給其管理的基金，實現輕重資產一體化的業務模式，解決物業持有的資金占用問題，以提升投資規模以及收益率。
不動產私募基金行業在當前這種新的市場環境下，要努力打造一個全鏈條的產品體係，它涉及到從項目的拿地開發建設做起，包括建成之後的招商、運營，以及到成熟階段的公募產品退出，能夠真正建立起一個閉合的不動產金融產業鏈條。同時輔以在開發建設上、工程上，以及存續期的商業運營管理上的能力打造與價值創造。
“私募基金是一種形式，背後還是機構投資人為主，對於物流資產傾向於項目本身要有穩定收入，同時結合各個子市場供需作項目精選。”一位機構人士對觀點新媒體指出，基金從事新建物流倉儲項目開發和建設，還是並購存量倉儲物流設施，收益和風險也有所不同，取決於不同基金的投資策略。
京東產發也采取了這一模式，通過基金平台，將現代倉儲物流設施的開發、運營及退出串聯成閉環，最終構建起以資本循環為核心的商業模式。
一方麵，京東產發得以發揮基金管理能力為國內資本提供優質投資通道，另一方麵，能夠以領先的資管能力提升資產價值。
有數據顯示，自2019年以來，京東產發已成立7支物流基礎設施基金，資產管理規模超過340億元，通過不同的基金投資策略組合，實現輕重資產一體化的業務模式，促進資金有效循環。
此次人民幣基金募集完成，也令其資產管理規模不斷壯大。基金完成全部投資後，預計將京東產發的基金資產管理規模增加約50億元人民幣。秉持客戶為先、互利共贏的合作戰略，京東產發作為發起人在該基金持有份額，致力於在實現基金管理規模增長的同時，實現發行人與投資者的利益一致。
實體經濟的“筋絡”
今年，習近平總書記在中央財經委員會會議上強調，物流是實體經濟的“筋絡”，聯接生產和消費、內貿和外貿，必須有效降低全社會物流成本，增強產業核心競爭力，提高經濟運行效率。
有分析指出，物流倉儲作為支撐實體經濟的重要基礎設施，是物流鏈條的關鍵一環，服務覆蓋多種類型的供應鏈，為物流產業鏈的高效運轉和物流企業的可持續發展提供了有力支撐。
京東產發本次人民幣私募基金的成功設立，正是基於物流倉儲服務消費、貿易的社會基礎性質，正是基於物流倉儲服務實體經濟發展、保障民生、促進消費的本質內涵。
而在服務實體經濟的基礎上，高效穩定的收益一直是投資者追求的目標，能夠發現，核心區域的物流倉儲一直以來都被保險資金認為是較優質的投資產品，持續獲得險資等資金的青睞。
這是因為，目前環境下核心區域的物流園區資產仍被認為是具備韌性的資產類別，依舊具備資產保值增值、現金流穩定的特點，能夠匹配保險資金長久期、低風險的屬性及偏好。
縱觀不動產大類，倉儲物流是經營專業現代化物流設施的載體，是當前少數具備長周期需求增長邏輯的資產類別，全球範圍內整體供應鏈管理的升級促進著現代化倉儲物流設施的增量開發和對老舊存量倉庫的改造升級。
作為京東集團供應鏈生態係統的基石，京東產發憑借與生俱來對商流及物流的深刻洞察及獨特的產業資源整合能力，在服務消費需求及促進地方經濟轉型方麵具有獨特優勢，亦能夠為深耕中國物流基礎設施投資的合作夥伴提供優質資管服務。
據悉，京東產發擁有現代化的基礎設施網絡與端到端的全域服務能力，多年來通過為客戶提供定製化、全麵且智能的基礎設施解決方案，與汽車製造、新能源、跨境電商、新型零售、快遞快運、冷鏈醫藥等多行業客戶展開合作。
短期來看，當前經濟暫時性地受困於消費以及產業端需求減少和產業鏈外移，加上近兩年是物流倉庫項目的集中交付期，全國多地區倉儲物流市場存在一定的供需不均衡，麵向物流領域的投資也趨於謹慎。
但從長期發展角度看，隨著一係列寬鬆政策和振興經濟的舉措不斷出台，預計經濟和消費都將隨著政策逐步落地而逐漸恢複。
此次京東產發人民幣基金完成募集，標誌著由需求端的改善和提振帶來的倉儲物流地產市場將正式進入複蘇期，租金水平和出租率亦有較大回升空間。
同時也是優質機構投資人與優質物流倉儲資產管理人的再一次攜手，資金再次投資進入物流倉儲行業，資本得以投向核心地段的物流基礎設施，行業得以實現更加穩健、更加良性的長遠發展。
（轉自：觀點）
